La estrategia del nearshoring (en la que las empresas trasladan sus operaciones cerca de su mercado de consumo) ha puesto a México en el ámbito internacional como un destino clave para las compañías que buscan eficiencia y cercanía con los mercados estadounidenses.
En este escenario, estados cercanos a la frontera como Baja California con ciudades como Tijuana y Mexicali, han emergido como una de las regiones más atractivas gracias a su ubicación estratégica y su tradición industrial.
Sin embargo, el nearshoring no solo está impulsando al sector manufacturero: también genera oportunidades en el mercado inmobiliario, especialmente en la vivienda, donde se observan cambios en la demanda y en el perfil de los residentes.
En este blog, te compartimos cómo se ha ido modificando el mercado de este tipo de bienes raíces debido al impacto del nearshoring.
¿Qué es el nearshoring?
El nearshoring es un fenómeno en el que las empresas se expanden o mueven sus operaciones a zonas que, geográficamente, están más cerca de su cliente final. Esto con el objetivo de obtener beneficios económicos al disminuir costos de producción y transporte, por ejemplo.
Así en el caso de Baja California, México, “la frontera inmediata con Estados Unidos genera reducción de costos logísticos. Aquí hay un ecosistema industrial consolidado: parques industriales, centros de distribución, proveedores, mano de obra calificada. Además existe una integración binacional: la región CaliBaja conecta talento, infraestructura y mercados”, de esta manera lo explica Andrés Sánchez, Coordinador de Promoción de la Comisión de Desarrollo Industrial de Mexicali (CDI).
Nearshoring en Baja California: ¿qué está pasando realmente?
Hoy, el panorama del nearshoring en la región no necesariamente se traduce en grandes parques industriales nuevos, sino en un aprovechamiento de la capacidad de los espacios que ya están instalados y de la logística inmobiliaria.
Como explica Rafael Romano, New Business Development de Hermosillo, “lo que está pasando es que las empresas están sobreviviendo con la capacidad actual de sus plantas, incrementando turnos o realizando pequeñas ampliaciones, pero no hay proyectos nuevos (industriales)”.
Así pues, la ubicación es, entonces, el activo fundamental. Según Alma Fernanda López Olmos, Business Development Supervisor en Tacna Shelter Services, “la cercanía que tiene Baja California no sólo con California, sino también con Arizona es una ventana de oportunidad para las empresas que tienen relación comercial con Estados Unidos y Canadá. Esto incrementa la necesidad de vivienda” para los trabajadores de dichas empresas.
De acuerdo con datos de los clientes de Exe Inmobiliaria, los residentes de vivienda de interés social provenientes de otros estados crecieron notablemente, pasando de 1.56% en 2020 a 22.46% en 2024, los cuales provienen en su mayoría, de los estados de: Sinaloa, Sonora, Ciudad de México, Estado de México y Veracruz.
En el caso de la procedencia de clientes de otros estados en el nivel de residencia media, muestra un incremento, pasando de 3.51% en 2020 a 18.92% en 2024. Estas personas provienen principalmente de Sonora, Estado de México, Sinaloa, Nuevo León y Jalisco.
El impacto en la demanda de vivienda
La llegada de directivos y empleados vinculados a proyectos de compañías del mercado industrial ha impulsado sobre todo la renta de vivienda, más que la compra. Así que los inversionistas extranjeros y de la región se ven beneficiados en apostarle a este tipo de bienes raíces.
- Departamentos amueblados con seguridad 24/7 y amenidades son los preferidos por ejecutivos en estancias temporales.
- Los desarrollos verticales en Tijuana ya son tendencia, mientras que Mexicali comienza con proyectos iniciales que podrían crecer en los próximos cinco años y sumar al valor inmobiliario de la ciudad.
- Vivienda de interés social y medio sigue siendo demandada por empleados locales, en Tijuana y Mexicali, que aprovechan las oportunidades laborales de las maquiladoras.
De acuerdo con Gerardo Inzunza, Director de Propiedades Industriales en Hermosillo, “la llegada temporal de personal directivo crea demanda de departamentos de nivel medio-alto, mientras que los empleados industriales impulsan la necesidad de vivienda de interés social cerca de sus centros de trabajo”, es decir, de las empresas industriales que se trasladan a las ciudades que están en la frontera con Estados Unidos.
El perfil del nuevo residente
Los expertos coinciden en que los residentes en Baja California responden a distintos perfiles según su rol en las cadenas de valor del nearshoring. Así, las búsquedas de vivienda dependen de las necesidades particulares y el rol de los empleados dentro de las empresas.
- Directivos y gerentes foráneos: renta de departamentos de nivel medio-alto en zonas céntricas de Tijuana o Mexicali. Buscan contar con todos los servicios, centros comerciales y amenidades.
- Empleados industriales: compra de vivienda de interés social o medio, preferentemente cerca de los parques industriales. Un gran ejemplo es la zona de Privadas Condesa y El Marqués, en el oriente de Mexicali, donde hay grandes centros industriales como Parque Industrial Sendero o Parque Industrial Condesa.
- Extranjeros (coreanos, chinos): su presencia es reducida y suelen optar también por la renta temporal.
La zona oriente de Mexicali: industria y desarrollo inmobiliario conviviendo
Un claro ejemplo de cómo el nearshoring impacta en el entorno urbano se observa en la zona oriente de Mexicali, donde conviven grandes naves industriales con desarrollos habitacionales como Privadas Condesa y El Marqués. De esta manera se crea un mercado inmobiliario industrial.
En la imagen vemos, precisamente, esa dualidad: fábricas y centros de producción que generan empleo y, al mismo tiempo, colonias residenciales que crecen para atender la demanda de quienes trabajan ahí. Esta interacción refuerza la relación directa entre la expansión industrial y el mercado de vivienda en la región.
Beneficios y retos para el mercado habitacional en Baja California
Arantza Garcia Castillo, Promotora Industrial CDI, junto con nuestros otros expertos, nos explica cuáles son algunas de las bondades que el sector inmobiliario obtiene del nearshoring, como también los desafíos que enfrentan las inmobiliarias:
Beneficios
- Mayor inversión inmobiliaria con nuevos proyectos de nivel medio y alto.
- Mejor calidad de vida urbana y regeneración de zonas urbanas previamente abandonadas o descuidadas.
- Incremento de la plusvalía en zonas urbanas consolidadas.
- Impulso a nuevos conceptos de desarrollo vertical con servicios integrados como coworking, gimnasio y cafés.
Retos
- Seguridad pública, el mayor freno para atraer foráneos
- Infraestructura, particularmente energía eléctrica y drenaje.
- Aumento de precios, que complica el acceso a vivienda para quienes dependen de la economía local.
- Boom de viviendas de desarrollo vertical con servicios integrados, especialmente en Mexicali.
Perspectivas a futuro para el sector inmobiliario
Definitivamente es innegable que el nearshoring es uno de los principales ejes que mueve el mercado inmobiliario mexicano. Así pues, en los próximos 5 a 10 años, se espera que la vivienda en Baja California, por ejemplo, continúe con la verticalización, sobre todo en Tijuana. Mexicali, aunque hoy se considera un mercado secundario, podría ganar atractivo conforme se consoliden nuevos proyectos industriales y habitacionales.
Según Rafael Romano, la vivienda que predominará será “vertical, de renta, con dos cuartos, seguridad 24/7 y amenidades a distancias cortas en las que se pueda ir caminando”.
Conclusión
El nearshoring sigue impulsando el panorama económico de México, y en Baja California se refleja claramente en el sector de la vivienda y la inversión inmobiliaria. La renta y la vivienda vertical están en ascenso, impulsando nuevos desarrollos y redefiniendo el estilo de vida en Tijuana y Mexicali.
Para desarrolladores como Exe Inmobiliaria, este contexto representa una oportunidad única: crear proyectos adaptados a un mercado en movimiento, donde la seguridad, la ubicación estratégica y la calidad de los espacios marcarán la diferencia.
