Cómo funciona el enganche: cuánto necesitas y opciones de pago

Introducción 

Para comprar se requiere una cantidad de dinero que pocas personas tienen disponible de golpe. Por eso, la mayoría solicita un crédito hipotecario. Sin embargo, no siempre el crédito cubre el precio completo de la vivienda: casi siempre hay una diferencia que el comprador tiene que aportar, esa diferencia es el enganche. Cuánto sea, o si es necesario, dependerá del esquema de crédito que elijas.

Conocer cuánto necesitas de enganche para comprar una casa y qué opciones de financiamiento existen puede ayudarte a planificar mejor tu presupuesto. Así, tu sueño de comprar casa sí puede ser real, aquí te explicamos cómo prepararte para dar uno de los pasos más importantes de tu vida.

ÍNDICE

1. ¿Qué es el enganche? 
2. ¿Cuánto necesito para el enganche de una casa?
3. Banco solo: enganche de 10% a 20%
4. Banco + Apoyo Infonavit: enganche menor
5. Cofinavit y Cuenta Infonavit + Crédito Bancario: enganche de 0% o muy bajo
6. ¿Infonavit pide enganche?
7. Conclusión
8. Preguntas frecuentes

¿Qué es el enganche? 

El enganche es el pago inicial que haces al comprar una vivienda y normalmente representa entre el 10% y el 20% de su valor. El porcentaje restante lo cubre la institución financiera, y a ese porcentaje se le llama aforo. Si el aforo es del 90%, tu enganche es del 10%.

Según CONDUSEF, las instituciones financieras normalmente prestan hasta el 90% del valor del inmueble, por lo que el enganche suele ubicarse entre el 10% y el 20% del precio de la casa.

Sin embargo, esa proporción cambia según el banco, el producto que elijas y si el crédito se cofinancia con instituciones como el Infonavit. Por esto es tan importante conocer cómo funcionan los créditos. Antes de calcular cuánto dinero necesitas para el enganche de una casa, es fundamental saber el porcentaje que puede financiar cada esquema hipotecario.

¿Cuánto necesito para el enganche de una casa?

Para calcular el enganche de una casa solo necesitas dos datos: el precio de la propiedad y el aforo que ofrecen las instituciones financieras. Con estos datos puedes estimar, de forma sencilla, cuánto dinero necesitas aportar inicialmente para comprar una vivienda.

La fórmula es sencilla:

Enganche = precio de la vivienda × (100% − aforo)

Un ejemplo con una casa de 1 millón de pesos:

Como puedes observar, entre mayor sea el aforo del crédito hipotecario, menor será el porcentaje de enganche que necesitas aportar. Sin embargo, el enganche no es el único gasto que debes considerar al comprar una casa, ya que también pueden existir gastos de escrituración, impuestos, derechos y otros costos asociados a la operación.

Banco solo: enganche de 10% a 20%

Cuando compras tu casa únicamente con crédito bancario, el enganche representa entre el 10% y el 20% del valor del inmueble. La razón es que ningún banco financia el total de una propiedad por su cuenta. Por ejemplo, Santander publica un aforo máximo del 90% para adquisición de vivienda, lo que deja el 10% restante a cargo del comprador. Los bancos no asumen el riesgo completo de la operación: necesitan que el comprador aporte parte del valor.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta $2,000,000 y el banco ofrece un aforo del 90%, el comprador tendría que aportar $200,000 de enganche.

Ese porcentaje no es igual en todas partes. Cada institución define su propio aforo según el producto hipotecario, así que dos bancos con la misma tasa de interés pueden pedir enganches muy distintos. Por eso conviene comparar antes de decidir cuál se adapta mejor a tus necesidades. Comparar el aforo, la tasa de interés, las condiciones del crédito y los gastos asociados puede ayudarte a identificar qué opción se ajusta mejor a tu capacidad de pago.

Banco + Apoyo Infonavit: enganche menor

Con Apoyo Infonavit, el saldo de tu Subcuenta de Vivienda queda como garantía de pago en caso de desempleo. Esto disminuye el riesgo que asume el banco al prestarte, y como consecuencia puede financiarte un porcentaje mayor del valor de tu casa. En el caso de Santander, el aforo sube al 95%, lo que reduce tu enganche del 10% al 5%. En otras palabras, si la vivienda cuesta $2,000,000 y el banco financia el 95%, el enganche sería de $100,000.

Esta modalidad tiene un beneficio adicional. Las aportaciones patronales, el 5% de tu sueldo que tu patrón deposita al Infonavit cada bimestre, se aplican directamente a capital, es decir, a lo que debes. Como los intereses se calculan sobre esa cantidad, cada aportación reduce lo que pagarás de intereses en los meses siguientes. Menos deuda, menos intereses.

Ten en cuenta que aquí tu ahorro no paga el enganche: solo lo respalda. Como Infonavit explica, el dinero de tu Subcuenta únicamente se moverá si pierdes el empleo. Si estás desempleado, el Infonavit cubre tus mensualidades utilizando tu Subcuenta de Vivienda como fuente alterna de pago.

Por ello, es importante diferenciar entre utilizar el ahorro de la Subcuenta como parte de la operación y utilizarlo como respaldo del crédito.

Cofinavit y Cuenta Infonavit + Crédito Bancario: enganche de 0% o muy bajo

Este financiamiento combina al Infonavit con una entidad financiera para que alcances un monto mayor de crédito al que obtendrías por separado. Lo que aporta el Infonavit cambia según tu situación laboral y el banco.

Si cotizas al Infonavit actualmente, eres elegible para el Cofinavit. En este caso, el Infonavit te otorga un crédito que se suma al del banco, y además se aplica el saldo de tu Subcuenta de Vivienda.

Si ya no cotizas (Cuenta Infonavit + Crédito Bancario), el Infonavit te permite disponer del ahorro que acumulaste para el enganche o parte de este.

En ambos casos, el enganche puede ser muy bajo o desaparecer, porque tu ahorro entra directo a la operación. Scotiabank lo describe en las dos modalidades como la posibilidad de adquirir una vivienda sin enganche o con uno muy bajo.

Por esta razón, estos esquemas pueden ser una alternativa para quienes buscan reducir el monto de dinero que necesitan aportar inicialmente para comprar una casa.

¿Infonavit pide enganche?

El enganche no siempre es obligatorio: depende del tipo de crédito. Según el asesor de ventas de Condesa, Jose García Nieves, con Infonavit no se solicita enganche cuando el monto autorizado alcanza a cubrir el valor total de la propiedad.

Si el crédito no alcanza, la diferencia la cubre el comprador. En algunos desarrollos se ofrece un plan de pagos para liquidar dicha diferencia antes de la fecha de escrituración. A esto se suman los gastos de titulación, que el comprador debe cubrir salvo que gane hasta $9,985.43 mensuales, además de impuestos y derechos de registro que varían según el estado y el municipio.

Antes de asumir que una vivienda puede adquirirse sin enganche, conviene confirmar el monto de crédito autorizado, el valor de la propiedad y los gastos adicionales que correspondan a la operación.

Conclusión  

El enganche cambia según el tipo de crédito al que apliques: bancario, Infonavit o una combinación de ambos. Si es bancario, también influye la institución que elijas, porque no todas financian el mismo porcentaje del valor de la vivienda. Por eso conviene revisar con calma los distintos tipos de crédito hipotecario antes de decidir.

La regla práctica es simple: entre más financie el crédito, menos enganche necesitas. Sin embargo, cuando vayas a definir tu presupuesto para comprar una casa, también es importante considerar los gastos adicionales de la operación y las condiciones específicas del crédito que elijas.

¿Planeas comprar casa, pero tienes dudas? En Exe te guiamos, de manera gratuita y profesional. Además, te ofrecemos diferentes opciones de vivienda para que elijas la que más se adecúe a tus necesidades.