Al adentrarte en el dinámico mercado inmobiliario, especialmente cuando vas a comprar casa en México, uno de los temas clave a considerar es el avalúo de vivienda.
Por medio del avalúo de una vivienda no solo se define el valor real del inmueble, también se determina cuánto te puede prestar el banco o Infonavit. Entender este trámite es muy importante para no frenar tu operación.
Si te preguntas cuánto cuesta un avalúo bancario o de otra institución financiera, cómo encontrar un valuador de casas confiable o qué hacer cuando el avalúo sale más bajo que el precio de venta, aquí te lo explicamos con claridad.
¿Qué es un avalúo de vivienda?
Es una valuación inmobiliaria profesional realizada por un perito valuador inmobiliario. En el avalúo de vivienda se analiza una propiedad para determinar su valor comercial real. Este proceso es obligatorio para tramitar un crédito hipotecario y forma parte de los procedimientos de valuación que solicitan Infonavit, Fovissste, los bancos u otras entidades financieras.
¿Cómo funciona la valuación inmobiliaria?
De acuerdo con el Arquitecto Félix Mendoza, del equipo de Telemarketing de Privadas Condesa, el proceso de valuación inmobiliaria es una disciplina que combina análisis técnico, conocimiento del mercado y una inspección detallada. Para garantizar la objetividad y precisión, los peritos valuadores certificados deben seguir una metodología estricta, la cual es regulada por organismos como la Sociedad Hipotecaria Federal en el contexto de créditos.
El perito considera múltiples factores para determinar el valor de un inmueble, fusionando tres enfoques principales que analizan la propiedad desde distintas perspectivas. El proceso inicia con una inspección física exhaustiva donde se evalúan las características del inmueble y su estado de conservación, seguido de un análisis documental y de mercado para establecer el valor de mercado final.
1. Enfoque físico (valor del terreno)
Este enfoque determina cuánto costaría volver a construir la propiedad desde cero en su estado actual. Por ello, el perito analiza:
- Ubicación: Se considera la ubicación, los servicios disponibles, el uso de suelo permitido y los valores de referencia de la zona.
- Uso de suelo: Se calculan como materiales, mano de obra y acabados, basándose en los precios actuales.
- Valores catastrales: Se considera el valor perdido por el paso del tiempo, el desgaste y la obsolescencia de la propiedad.
El perito puede ayudarte a consultar el avalúo catastral para conocer el precio base del terreno.
2. Enfoque de mercado (valor comercial)
En esta etapa se compara tu casa con otras similares de la zona. Se analizan los metros cuadrados, acabados y nivel de vivienda para definir el valor catastral y el valor comercial adecuado. Solo se consideran casas terminadas y habitables. El proceso implica:
- Investigación de comparables: Se buscan propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona o en áreas con características parecidas.
- Análisis de atributos: Se comparan las características del inmueble valuado con las de los comparables (metros cuadrados, número de habitaciones, antigüedad, estado de conservación, acabados, etc.).
- Ajuste de valor: El perito ajusta el precio de los comparables hacia arriba o hacia abajo para reflejar las diferencias con la propiedad en cuestión. Por ejemplo, si la casa evaluada tiene un baño extra, su valor se ajustará al alza en comparación con una que no lo tiene.
Este método refleja de manera precisa cómo el mercado actual está valorando propiedades como la tuya.
3. Valores adicionales
Finalmente, se consideran y valoran por separado todos aquellos elementos fijos que no forman parte de la estructura principal de la vivienda pero que añaden valor a la misma. Estos se conocen como obras complementarias o instalaciones especiales e incluyen:
- Bardas perimetrales
- Tejabanes o terrazas
- Cubiertas
- Pisos externos o cocheras techadas
- Sistemas de aire acondicionado o calefacción central
- Albercas
La suma y ponderación de estos tres enfoques permiten al perito llegar a una conclusión fundamentada sobre el valor justo de la propiedad.
¿Qué pasa si el avalúo inmobiliario es menor al precio de venta?
Este es uno de los escenarios más temidos en un proceso de compraventa, pero no significa el fin de la transacción. Cuando el avalúo inmobiliario resulta ser inferior al precio acordado, las instituciones financieras (bancos, Infonavit, etc.) basarán el monto del crédito hipotecario en el valor más bajo de los dos. Por ejemplo:
- Precio de venta: $1,100,000
- Avalúo aprobado: $1,000,000
- Porcentaje del financiamiento por parte de la entidad: 90%
El crédito hipotecario se calcula sobre el valor menor, por lo que la diferencia debe resolverse entre comprador y vendedor.
En caso de que el avalúo resulte menor y dependiendo del tipo de propiedad, podrías negociar con el vendedor. También podrías solicitar una segunda opinión o cubrir la diferencia con recursos propios.
¿Cómo se hace la solicitud de avalúo?
La solicitud de avalúo se inicia cuando reúnes estos documentos:
- INE del comprador
- RFC
- Comprobante de domicilio
- Escrituras (si aplican)
- Solicitud de crédito
El expediente se envía a una unidad de valuación y un perito valuador inmobiliario agenda la visita al inmueble.
¿Cuánto tarda el avalúo?
El tiempo promedio del proceso es de 15 días, la duración depende de factores como la carga de trabajo de la unidad de valuación, el tipo de crédito, la complejidad del inmueble, la facilidad para agendar la visita y la disponibilidad de toda la documentación necesaria.
Conclusión
El avalúo de vivienda no es solo un requisito, es una herramienta fundamental que aporta certeza, seguridad y transparencia al mercado inmobiliario. Conocer cómo funciona la valuación inmobiliaria y, sobre todo, saber cómo actuar si el resultado es menor al precio de la propiedad, te permite tener mayor control durante el proceso de compra.
Una valuación profesional protege tu patrimonio, asegura que las instituciones financieras otorguen un préstamo justo y permite que tanto compradores como vendedores tomen decisiones informadas. Al enfrentarte a este paso, asegúrate de contar con la asesoría de expertos que puedan guiarte para que tu transacción sea exitosa y sin contratiempos.
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Este contenido contó con el apoyo de Félix Mendoza, del equipo de Telemarketing de Privadas Condesa, quien orienta diariamente a compradores durante su proceso de adquisición de vivienda.